分譲マンションの管理は誰がする？

賃貸マンションの管理はマンションの所有者がしますが、分譲マンションの管理は誰がするのでしょうか。

分譲マンションの管理も当然そのマンションの所有者がするのです。

大雑把に言えば、賃貸マンションはワンオーナー（各住戸も建物も全部まるごと一人で所有）なので単純ですが、分譲マンションは複雑な事情があります。

一つの建物の中に複数の住戸があるのは一緒ですが、各住戸の所有者が異なり、少なくとも二人以上の所有者が存在するので共同で管理する必要があります。

そこで区分所有法により、各住戸の所有者（区分所有者と言います）が「管理組合」を結成（強制です）して全員で管理をすることになります。

もちろん区分所有者（組合員）は所有する専有部（各住戸の中）は単独で管理できますので（逆にそうじゃなかったら買う意味がありません）、区分所有者全員の共有となる共用部（外壁、屋上、廊下、その他建物附属設備や敷地など専有部以外の部分）を管理組合が管理することになります。

「えっ、管理会社がするんじゃないの？」と思った方もいるでしょうが、もちろん、多くのマンションでは実際に専門業者として管理会社が管理しています。しかし、あくまで管理組合から契約で委託された範囲内で一部の管理業務を補助・代行しているに過ぎません。

結論として、法律上、分譲マンションの管理をする権利と義務があるのは専有部は区分所有者、共用部は管理組合、つまりマンションの区分所有者自身なのです。

しかし実際のところ、マンションの管理の問題は他人が解決してくれると思っている組合員が多いのではないでしょうか。

面倒くさいことは管理会社や理事会の仕事、皆がそう思っているから役員の負担が増え、管理会社頼りになって、自分たちで運営ができなくなりますます管理会社頼りになる悪循環・・・。

問題を解決するのは他の誰でもない、自分たち自身なんだということをしっかり理解し、自覚を持つことが何よりも重要なのです。

ただ、マンションの所有者になったからといって管理の知識も経験もない方がいきなり管理運営を全面的に任されても、難しいのは当たり前です。

そこで、管理組合のために管理に関する諸問題について専門家の的確な助言やアドバイスを求めることができたらありがたいですね。

もちろん管理会社は管理のプロですから、そのようなアドバイスを求めることができます。

しかし、管理会社も営利企業であることから、修繕工事を依頼するときなど、性質上管理組合と利害が対立してしまう場面があるのも仕方ないことです。

そのようなときに、公平な第三者である専門家の目が入ることで適切な業務運営を確保することが期待されます。

それがマンション管理の専門家として創設された国家資格、マンション管理士に期待される役割です。

現在の自分のマンションの管理が適切に行われているかどうかは、当事者（組合員や管理会社）の目だけではなく、客観的な第三者の目を通して見ることも大事だと思います。

他のマンションとの比較の視点を持つだけでも、選択肢や説得力が増し、問題解決の糸口が見えてくることは多いです。

管理組合運営は、数年で終わるようなものではなくマンションがなくなるまで何十年にもわたって続いていくものです。

今はなんとかなっていても、無責任な他人任せにした結果、将来、管理不能に陥って老後の安心・安全が崩れ去り、取り返しのつかないことになって後悔することは避けなければなりません。

そのためには区分所有者自身で自立的協働的な運営の仕組みを確立することが最も重要です。

しかし、全てを自分たちで行うことは無理であるし、その必要もありません。

ときには健康診断のように第三者の目で判断してもらうことで、大きな問題を未然に回避することもできるかもしれません。

様々な情勢変化に対応できるよう、長期的視野と柔軟性を持ち合わせた、破たんしない組合運営、「持続可能な管理」を目指しましょう。

有言実行と不言実行

「不言実行」とはあれこれ言わず、黙ってなすべきことを実行することです。 

昔からある四字熟語で、余計なことを言わないで黙ってやるのが良いことだと私も教わりました。 

それに対して「有言実行」とは、口に出したことを必ず実行することです。 

この言葉は、「不言実行」から派生して近年言われるようになった四字熟語です。 

「不言実行」と「有言実行」のどちらのほうが良いのかということがビジネス書などにもよく話題とされています。 

どちらがかっこいいかという観点や、どちらが成功するかという観点で語られたりもします。 

どちらがかっこいいかというと、「宣言して実行することは難しい、言わないのはできないときのための逃げ道に感じる」とする有言実行派と 

「わざわざアピールされるより黙ってやるほうが好感が持てる」とする不言実行派に分かれます。 

どちらが成功するかという場合は、有言実行派が最近のビジネスマンに支持が多いです。 

理由として、周りに宣言してしまえば、実行できないと恥をかくことになり、あえてそのプレッシャーにより自分を追い込んで実行せざるを得なくなる、

また、周りの人に助けられたり、励まされたりして、結果的に実行しやすくなると考えられるからです。 

逆に、「マイペースが良い、過度のプレッシャーには耐えられない」という不言実行派もいるようです。 

これらについて私の意見はどうかというと、正直「どちらでもいい」と思います。 

何故かというと、これらは結局、自分がどうみられるのかや自分の成功のためにどっちが良いのかという観点で語られているからです。 

個人的な問題に関する限り、どちらが良い結果を生むかは、その人の性格や周りの環境によるとしか言いようがないでしょう。 

さて、今回私がこの話題を選んだのは上述とは異なる観点から語りたいと思ったからです。 

それは、管理組合の運営のように他人と協働して課題に取り組む場合に、不言実行と有言実行のどちらが良いのかということです。 

この点からいえば、完全に有言実行が良いと断言できます。 

逆に不言実行は非常に悪い結果を生むことになります。 

確かに管理組合運営のように、上下関係のない多数の組合員の意見を一つにまとめて実行に移すことは非常に困難です。 

特に複数の選択肢があって、利害者の意見集約に困難が予想されるような場合、 

例えばある程度の費用が掛かる修繕工事の検討は、理事会で施工方法検討や業者の相見積取得をして意見を一つにまとめるのに時間と労力が必要となります。 

もし仮に決定権限を持つ理事長が早く修繕したいため、誰にも言わないで独断で工事の内容を決定し実行してしまったとしたらどうなるでしょうか。 

決定に際し十分情報収集して費用の安い方法を選び、特に完了後のトラブルも発生しなかったとしても、 

事前の説明抜きでは理事長は他の理事や組合員から批判にさらされる可能性が高いでしょう。 

どんなに良いことだと自分では思っても、事前に周囲に言わないでやることは、 

協力すべき仲間を無視する独善的態度であると考えられてしまうのです。 

そして、残念なことに、非常にやる気のある管理組合の理事長ほど、 

組合のためと思ってやるうちに、つい一人で突っ走ってしまい、 

結果的に孤立し批判されて挫折してしまうことも多いのです。 

これは、理事長個人だけでなく理事会にも言えることです。 

組合員に対して、理事会が行っている細かい日常業務まで報告する義務はありませんが、 

組合全体にかかわる重要な問題が発生した場合などは、緊急時を除き

組合員に対し必ず事前に対応について説明を行わなければなりません。 

それが、組合員に対して、あらかじめ問題を隠さず明らかにし（見える化）、 

問題を全員で共有し、自ら判断し実行する

という協働型の組織である管理組合のあるべき姿であり、成功へ導くためのキーポイントだからです。 

ともかく、自分にかかわる重大な利害が自分の知らないところで他人に勝手に決められたと思ったら、気分がいい人はいないでしょう。 

その意味で協働組織においては、不意打ちとならぬよう、必ず「有言実行」を心掛けたいものです。

持続可能な社会へ

やりたいことがたくさんある
ほしいものがたくさんある

とにかく何でも欲しい
あればあるだけひたすら欲しい

人が生きる目的は自分の欲望を叶えること
幸せになるには無限に増えていく飽くなき欲望を満たさなければならない
無限の経済成長を求め生存競争を勝ち抜くことが資本主義の本質だから

しかしそれも長い歴史の制約の中で現れた1つの幻想でしかない

地球環境・資源には限界がある
グローバル化した社会・経済の成長にも限界がある

目の前だけを見て貴重な地球資源を不可逆的に消費し奪い合う
悲惨な未来が近づく足音が聞こえてくる

遠い過去から命を受け継いできた先達がいたから私たちがいる
遠い未来に生きる人びとに私たちと同様に美しい地球で幸せに生きる権利を受け渡そう

未来永劫、持続可能な循環型社会を作っていかなければならない
それが現在と将来の地球に生きるすべての人が共有すべき責任

限られた地球環境で自分だけではなくみんなが幸せに生きることを考える

そのような社会の姿として

循環可能なエネルギー・資源の効率的な利用を促進する

協働して貴重な資源を適正に管理し分配する

個人の姿勢として

モノは必要以上に買わない、もらわない、作らない

必要なモノも所有する以外にも、共有、借用、譲渡、再利用、再生し、

無駄なく最後まで使い切る

今こそ皆が分け合う持続可能な協働社会へ変わっていくとき

自分の意識から変えてみよう

今回はちょっとポエム的に

モノは所有している限りずっとお金がかかり続ける

今のマンションの間取りは、核家族（夫婦と子供2人の4人家族）向け70㎡の３LDK、

51C型と呼ばれる戦後に大量に供給された公営住宅の間取りが基本となっています。

一軒家でも４LDKぐらいが平均でしょうか。

収納は、和室の押入れからクローゼットが主流になり、

今はウォークインクローゼット、シューズクローゼットなども増えてきました。

しかし、その収納面積は床面積の10～15％です。

仮に70㎡の15％ならば10.5㎡が収納スペースです。

不動産経済研究所が発表した首都圏のマンション市場動向によれば

2016年3月の新築マンション価格は１戸当たり5,638万円、

１㎡あたり単価は80.2万円だそうです。

つまり、収納スペースは10.5㎡×80.2万円＝841.1万円です。

仮に、住宅を購入価格全額35年ローン、金利は2%固定で購入したとして

返済総額：78,441,569円
支払利息総額：22,061,569円

月額返済額：186,765円

また収納スペースを計算してみると

186,765円÷70㎡×10.5㎡＝28,015円

月額の１㎡あたり単価は2,668円です。

賃貸の方も同様に、家賃を床面積で割ってみれば

1㎡あたりの単価が出ますが、一般的には全く同じ条件の物件であれば

購入するよりも借りるほうが割高となります。

上の価格はバブル期に匹敵するもので明らかに高過ぎとも思えますが、

このように家を買うにしても借りるにしても

私たちはモノの収納スペースのためにお金を払っているのです。

しかも、上の金額はもともとその部屋に作り付けの収納スペース分しか考慮してません。

部屋の中に収納家具などを置けばさらにモノのために支払う金額が増えることになります。

当然収納家具自体も購入するとすればその費用も掛かります。

とにかく私たちは何かを所有することは自分の財産を増やすことだと思っていますが、

それは同時に管理にかかるコストを増やすことでもあるのです。

車を買うときには、購入代金だけあればいいと思う人はいないでしょう。

ガソリン代、税金、保険料など様々なメンテナンス、管理費用がかかります。

しかし、管理費用など考えてもみなかったそれ以外のモノも、全て所有するにあたって管理費用が掛かっていることがわかっていただけたと思います。

私たちは、たとえ、ただでもらったモノであっても、それを所有している限り、ずっとお金がかかり続けることを認識する必要があります。

起きて半畳寝て一畳

ということわざもあります。

本来、人が生活するにはどれだけのスペースが必要なのでしょうか。

言い換えれば、人はどれだけのモノを持つ必要があるのかということ

人それぞれの生き方にかかっているのだと思います。

整理しよう

前回、整理収納で大事なのは収納よりも整理だという話をしました。

その理由を話していこうと思います。

その前に改めて定義をおさらいします。

整理とは「不要なモノを取り除くこと」です。

収納とは「必要なモノを使用しやすいように仕舞うこと」です。

たいていの人は子供のころ、親に「部屋を片づけなさい！」と叱られたことがあると思います。

そうすると仕方なく机の上や床に散らかっているおもちゃや

学校関係のノートやプリントなどを押し入れ・タンス・机・収納箱など

とりあえずどこかしらに突っ込んで「片づけたよ」と言って終了していたと思います。

しかし、なぜかあっという間に元の状態に戻ってしまい、「片づけなさい！」と叱られ・・・

これを繰り返す日々。

今も現在進行形でご自分やご家族がその状態だという方もいらっしゃるかもしれませんね。

何故、片づけてもすぐに元の状態に戻ってしまうのでしょうか。

どうしてきれいな状態を維持できないのでしょうか。

その理由は非常に単純明快です。

片づけの方法が間違っているからです。

 上に書いたような片づけは、「整理」を全くしていないのです。

しかも、使用しやすいように仕舞ってもいないので「収納」にもなっていません。

目の前にあるモノをとりえあず視界からどけただけ、右の物を左に移動しているだけです。

それで片づけをした気になっているだけなのです。

はっきり言います。

日本人は部屋の大きさと比較して持ち物の量が多すぎるのです。

いくら収納術を駆使して詰め込んでみても、

モノを減らさなければすぐにモノが増えて元の木阿弥になってしまいます。

人は所有欲があるためモノは増えても勝手に減ることはありません。

人は手に入れたモノを失うことに強い抵抗感を持つことが行動経済学の研究によって明らかとなっています。

まだ使える、いつか使うはず、とても高かった、使えないけど思い出がある・・

だから捨てるのはもったいない

ありとあらゆる理由を総動員してモノを持ち続けることを正当化します。

だから広い家に引っ越しても収納場所をいくら増やしても

それに合わせてモノは増え続けあふれてしまうのです。

いくら頑張って片づけても不要なモノの山に囲まれて、イライラしているかもしれません。

我が家ででゆっくりくつろぎたいのに、いつまでもごちゃごちゃしていて落ち着かないかもしれません。

そんな状況を変えるには来世紀にドラえもんが誕生するまで待つしかないでしょう。

そこまで待つのが無理ならば自分で何とかするしかありません。

その方法はが「不要なモノを取り除くこと」です。

ただひたすら整理することから始めましょう。

それがあなたがくつろぎと癒しの空間を手に入れる近道です。

マンション管理士ですが整理収納の話

所長の村岡です。

マンション管理士の事務所を開設しました。

といっても一人で独立しただけですが。

まあ、お金もなく広告宣伝費用もかけられませんので

blogでも書いてみようということです。

だた、マンション管理に関する話題だけを書くつもりは全くありません。

というか違う話のほうが多いかもしれません。

唐突ですが趣味について

ほとんど無趣味なのですがあえて関心があることといえば

今流行りの整理収納術的な片付けですかね。

誰の影響ということはなく7，8年前ぐらいから自分の所有物をだんだん処分しはじめたのですが、

こんまりさんの本が話題になった頃に、世間でもそういうのが流行っているのか

ということに気づきました。

精神的なものに踏み込んだやましたさんの断捨離というのも知って、

いずれにしろ、物を片づけることが職業になるのか、と知って驚きましたね。

私の場合はお金もないし、いろいろため込んだCDとかDVDとかオークションで売れば

部屋もすっきりするし一石二鳥だな、

ということがきっかけで部屋の整理を始めました。

といっても特に明確な目的も目標もなかったので、

何年もかかって非常にゆっくりとしたペースでだんだんいらないものが減っていって

知らないうちにものが少なくなってしまったという感じです。

実家住まいなので自由にできるのは自分の部屋だけですが、

４畳ちょっとの狭い部屋だから家具はベッドと机代わりの小さなこたつだけのシンプル。

 洋服などは廊下の半畳ほどの物入れをクローゼットがわりにして

自分の持ち物はこの２か所に集約しています。

どうせならちゃんとした理論も知っておいたほうがいいなということで

現在、整理収納アドバイザーの資格を取得中です。

2級講座や1級予備講座で現在プロとして活躍されている講師の方から

直接学ぶことができてとても楽しかったですね。

どちらかというとこっちをメインの仕事にしたいくらいですよ。

一緒に整理収納アドバイザーの講座を受けた方はほとんどが女性で小さなお子さんのいる方が多かったですね。

平日だったこともあり４０人ぐらい受講して男性は私ともう１名だけでちょっと肩身が狭かった。

それにしても子育てと仕事で忙しい女性にとっては、「片付け」「整理収納」は

相当深刻なニーズがあるのだと思いました。

ところで「整理収納」といいますが、細かく言うと「整理」と「収納」に分かれます。

厳密な定義はないのでしょうが、整理収納術的にいえば

整理とは「不要なモノを取り除くこと」です。

収納とは「必要なモノを使用しやすいように仕舞うこと」です。

一般的には、どうやって上手に押し入れの中にモノをしまい込むかとか、

１００均のアイテムを使ってアッと驚く収納を実現！とか、

事後の見た目、つまり「収納」結果がクローズアップされていると思います。

でも、本当に大事なのは圧倒的に「整理」の方です。

ズバリ

片付けは整理が９割！

という本を書こうかと半分本気で思っているところです。

何で整理が大事なのか

それはまた今度書きたいと思います。

最初から全然マンション管理の話じゃないという・・・。